Heb je een tweede woning, vakantiewoning of ander vastgoed in box 3? Dan is het belangrijk om nu al rekening te houden met een belangrijke wijziging voor de aangifte inkomstenbelasting 2026. Sinds dit jaar geldt namelijk een nieuwe bijtelling voor het eigen gebruik van vastgoed. Deze wijziging kan invloed hebben op de berekening van je werkelijke rendement en bepaalt mede welke gegevens nodig zijn om jouw belastingaangifte zo voordelig mogelijk op te stellen.
Nieuwe regels voor eigen gebruik en verhuur
In box 3 wordt de belasting in beginsel berekend op basis van een vastgesteld, fictief rendement over je vermogen. Via de tegenbewijsregeling kun je echter aantonen dat je werkelijke rendement lager is dan dit forfaitaire rendement. Is het werkelijke rendement over je totale box 3-vermogen lager dan het forfaitaire rendement, dan wordt de belasting op basis van dit lagere rendement berekend. Sinds 1 januari 2026 geldt bij de tegenbewijsregeling een nieuwe regel, waarbij ook het voordeel van eigen gebruik van het vastgoed moet worden meegeteld. Dit voordeel kan worden berekend op basis van de economische huurwaarde. Dit is de huurprijs die het vastgoed onder normale omstandigheden bij verhuur zou kunnen opleveren. Als alternatief mag voor 2026 worden uitgegaan van een vaste bijtelling van 5,06% van de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2025. Deze bijtelling geldt uitsluitend bij de berekening van het werkelijke rendement via de tegenbewijsregeling. Bij de reguliere forfaitaire berekening van box 3 wordt geen afzonderlijke bijtelling voor eigen gebruik toegepast. Het vastgoed wordt dan, net als voorheen, meegenomen in de categorie overige bezittingen, waarvoor een vastgesteld fictief rendement van 6,00% geldt.
Bij de berekening wordt onderscheid gemaakt tussen de dagen waarop het vastgoed daadwerkelijk is verhuurd en de dagen waarop het voor eigen gebruik beschikbaar is. Hieronder wordt verstaan dat het pand niet is verhuurd en je er zelf gebruik van kunt maken, ongeacht of je er daadwerkelijk verblijft. Ook wanneer een pand leegstaat, is de bijtelling van toepassing. Verhuur je het pand bijvoorbeeld vier maanden per jaar, dan tellen de daadwerkelijk ontvangen huurinkomsten over die vier maanden mee. Voor de overige acht maanden wordt de bijtelling voor eigen gebruik naar rato berekend. Eventuele waardestijgingen of -dalingen van het vastgoed worden eveneens meegenomen in het werkelijke rendement. Reguliere kosten, zoals onderhoud en verzekeringen, zijn in beginsel niet aftrekbaar, maar rente op je box 3-schulden mag wel in mindering worden gebracht.
Welke informatie is nodig voor de aangifte over 2026?
Om te kunnen beoordelen of de tegenbewijsregeling voor jou financieel voordelig is, hebben wij voortaan aanvullende informatie nodig over het gebruik en de eventuele verhuur van vastgoed in box 3. Dit geldt niet alleen voor tweede woningen en vakantiewoningen, maar kan ook relevant zijn voor andere onroerende zaken, zoals bedrijfspanden. Welke informatie nodig is, hangt af van de manier waarop het vastgoed wordt gebruikt. Bij vastgoed dat volledig wordt verhuurd, zijn vooral de huurinkomsten en eventuele wijzigingen in de waarde van belang. Bij vastgoed dat geheel of gedeeltelijk beschikbaar is voor eigen gebruik, speelt daarnaast de nieuwe bijtelling een rol.
Wij adviseren daarom om gedurende 2026 alvast nauwkeurig bij te houden wanneer een pand daadwerkelijk is verhuurd en hoeveel huurinkomsten je hebt ontvangen. Ook is het belangrijk om te noteren gedurende welke perioden het pand voor eigen gebruik beschikbaar was, en wanneer het pand vanwege ingrijpende bouw – of verbouwingswerkzaamheden niet gebruikt kon worden. Met deze gegevens kunnen wij bij het opstellen van je aangifte precies beoordelen welke berekeningsmethode voor jou de laagste belastingdruk oplevert.
Vooruitblik op 2027 en 2028
De regelgeving rondom box 3 blijft voorlopig in beweging. Voor 2027 is het uitgangspunt dat het huidige box 3-stelsel, inclusief de tegenbewijsregeling, blijft bestaan. Vanaf 2028 wil het kabinet overstappen op een nieuw stelsel op basis van werkelijk rendement. Voor vastgoed wordt daarbij volgens de huidige plannen uitgegaan van een bijtelling van 3,35%. Bij verhuur gedurende minimaal 90% van het jaar worden volgens de huidige plannen de huurinkomsten belast. Bij geen of gedeeltelijke verhuur (minder dan 90% van het jaar) wordt uitgegaan van de vastgoedbijtelling of, indien de huurinkomsten hoger zijn, de daadwerkelijk ontvangen huurinkomsten.
De wetgeving voor 2027 en 2028 is echter nog volop in ontwikkeling. Dit betekent dat de uiteindelijke regels en percentages nog kunnen wijzigen. Voor de aangifte inkomstenbelasting 2026 is de huidige wetgeving voorlopig het uitgangspunt. Bij eventuele wijzigingen houden wij je uiteraard op de hoogte.
Heb je vragen over wat deze wijzigingen specifiek betekenen voor jouw vastgoed of belastingaangifte? Neem dan gerust contact met ons op. Wij helpen je graag verder!