Huurders bedrijfsruimte opgelet! Recht op huurprijsvermindering door Coronacrisis.

Sinds het begin van de Coronacrisis zijn meerdere uitspraken gewezen over de vraag of huurders van bedrijfsruimte recht hebben op een huurkorting tijdens de Coronacrisis omdat sprake is van onvoorziene omstandigheden waar huurder en verhuurder bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening mee hebben gehouden. Maatregelen genomen in het kader van de Coronacrisis (denk hierbij o.a. aan een verplichte sluiting van horeca en winkels) zorgden voor een verminderd huurgenot van de bedrijfsruimte. Een aantal lagere rechters heeft op grond van de hierboven genoemde reden een huurkorting uitgesproken. Volgens hen zou het onaanvaardbaar zijn de huurovereenkomst ongewijzigd in stand te laten.

Inmiddels heeft ook de Hoge Raad zich over deze kwestie uitgelaten. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat huurders van winkel- en/of horeca bedrijfsruimtes (de zogenaamde artikel 7:290 BW ruimtes zoals o.a. winkels, restaurants en cafés die voor publiek toegankelijk zijn) recht kunnen hebben op huurprijsvermindering vanwege Coronamaatregelen die hun exploitatiemogelijkheden beperken en heeft hierbij tevens handvatten gegeven om deze huurprijsvermindering te berekenen.

In een arrest van 24 december 2021 heeft de Hoge Raad vastgesteld dat overheidsmaatregelen in het kader van de Coronacrisis (denk hierbij bijvoorbeeld aan een verplichte sluiting van de onderneming in het kader van een lockdown), die huurders van 290-bedrijfsruimtes beperken in hun exploitatie, dienen te worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden op grond van artikel 6:258 BW. Deze onvoorziene omstandigheden hebben ervoor gezorgd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Dit brengt, volgens de Hoge Raad, met zich mee dat de verhuurder geen aanspraak kan maken op de volledige betaling van de huurprijs. In dit geval kan de rechter de huurprijs dan ook (tijdelijk) verminderen. De Hoge Raad geeft hierbij wel aan dat zowel huurder als verhuurder de pijn gezamenlijk dienen te dragen en dat rekening gehouden dient te worden met de eventueel door de huurder ontvangen overheidssteun (Tegemoetkoming Vaste Lasten). De Hoge Raad zorgt tevens voor een afwijkingsgrond: Indien de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een van de partijen daar aanleiding toe geven, kan dit ervoor zorgen dat sprake is van een lagere (of geen) huurkorting.

Hoe bereken je de huurkorting?

De Hoge Raad heeft een methode uiteengezet, ook wel de vastelastenmethode genoemd, waarmee de huurkorting kan worden berekend. Deze methode kan ook als handvat worden gebruikt indien verhuurder en huurder in minnelijk overleg de huurkorting willen toepassen.

Allereerst dient te worden vastgesteld in hoeverre een huurder recht heeft op overheidssteun (in de zin van de Tegemoetkoming Vaste Lasten). Vervolgens dient te worden gekeken welk deel van deze overheidssteun bestemd is om de huurder tegemoet te komen in de huurlasten. Dit gedeelte wordt in mindering gebracht op de huur. Vervolgens wordt gekeken naar de omzet van de periode voor Corona en dezelfde periode tijdens Corona. Van het percentage omzetdaling dat daaruit voortvloeit, geldt 50% als huurvermindering.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule:

Een horeca onderneming in Maastricht dient volgens huurcontract een maandelijkse huurprijs aan verhuurder te voldoen van € 4.500. De vaste lasten van deze ondernemer bedragen in zijn totaliteit € 25.000. Daarnaast heeft hij een Tegemoetkoming Vaste Lasten ontvangen van € 10.000. Zijn fiscaal adviseur heeft berekend dat sprake is van een omzetdaling van € 80.000 (zin behaalde omzet tijdens corona is dus 20.000). De referentieomzet bedraagt € 100.000.

Wil jij laten onderzoeken of je recht hebt op huurprijsvermindering? Neem dan nu contact met ons op. Consilio Tax & Law kan je helpen met al je huurgerelateerde vragen en onderzoekt graag of jij recht hebt op huurprijsvermindering.