De afgelopen jaren is er veel te doen geweest over huurverhogingsbedingen in huurovereenkomsten binnen de vrije sector. Diverse rechtbanken oordeelden dat het standaard huurverhogingsbeding oneerlijk was. Dit bestond uit een jaarlijkse indexatie op basis van de Consumentenprijsindex (CPI) en met een maximale opslag van 3%. Met het arrest van de Hoge Raad van 21 november 2024 is echter een belangrijke knoop doorgehakt.
Oneerlijke bedingen en het ROZ-model
In verschillende rechtszaken kwamen rechtbanken tot de conclusie dat het huurverhogingsbeding uit het ROZ-model voor de vrije sector niet duidelijk genoeg was. Doordat de huur jaarlijks kon worden verhoogd op basis van de CPI, met daarbovenop een opslag tot 3%, zouden huurders onvoldoende worden beschermd tegen aanzienlijke en moeilijk te voorspellen huurstijgingen. Wanneer een beding als oneerlijk werd aangemerkt, had dit vergaande gevolgen: een oneerlijk beding is nietig. Dit betekende dat verhuurders zich er niet op konden beroepen en in sommige gevallen zelfs reeds doorgevoerde huurverhogingen moesten terugbetalen.
Het oordeel van de Hoge Raad
Op 21 november 2024 heeft de Hoge Raad zich uitgesproken over de vraag of het standaard huurverhogingsbeding daadwerkelijk oneerlijk is. De Hoge Raad kwam tot het oordeel dat een huurverhogingsbeding gebaseerd op CPI-indexatie en met een opslag van maximaal 3% niet als oneerlijk kan worden aangemerkt.
De Hoge Raad is van oordeel dat een huurverhoging op basis van de CPI en met een maximale opslag van 3% voldoende voorspelbaar en niet overdreven hoog is. Ook vond de Hoge Raad het belangrijk dat de CPI een vaste en algemeen gebruikte manier is om prijsstijgingen te meten. Daarnaast staat in het huurcontract duidelijk dat de huur met maximaal 3% extra mag worden verhoogd. Hierdoor weten huurders van tevoren waar zij aan toe zijn en blijft de verhouding tussen huurder en verhuurder eerlijk.
Dit arrest zorgt voor meer rechtszekerheid binnen de vrije huursector. Verhuurders weten weer waar zij aan toe zijn en huurders weten welke huurverhogingen zij redelijkerwijs kunnen verwachten.
Hogere opslagpercentages
Hoewel het arrest van de Hoge Raad positief uitpakt voor verhuurders, betekent dit niet dat iedere vorm van huurverhoging is toegestaan. In de praktijk komen nog steeds huurverhogingsbedingen voor met opslagpercentages van 5% of zelfs 7% boven op de CPI.
Het hanteren van dergelijke hogere opslagpercentages brengt wel degelijk risico’s met zich mee. De Hoge Raad heeft zich expliciet uitgesproken over een opslag van maximaal 3%. Hogere percentages kunnen alsnog als oneerlijk worden aangemerkt, met dezelfde gevolgen als eerder door de rechtbanken zijn aangenomen: nietigheid van het beding en mogelijk terugbetaling van huurverhogingen.
Wat betekent dit in de praktijk?
Het arrest van de Hoge Raad van 21 november 2024 heeft een belangrijke mate van duidelijkheid gebracht over huurverhogingsbedingen in de vrije sector. Een huurverhoging op basis van de CPI en met een maximale opslag van 3% wordt toegestaan en biedt zowel verhuurders als huurders meer rechtszekerheid.
Voor verhuurders is het raadzaam om hun huurovereenkomsten kritisch te bekijken en deze waar nodig aan te passen aan het arrest van de Hoge Raad. Het hanteren van hogere opslagpercentages kan aantrekkelijk lijken, maar vergroot het risico op procedures en ongeldige huurverhogingen.
Voor huurders biedt het arrest duidelijkheid over wat zij mogen verwachten en waar de grenzen liggen. Daarmee draagt dit arrest bij aan een evenwichtiger verhouding tussen huurder en verhuurder binnen de vrije huursector.
Heeft u vragen over huurverhogingen, huurverhogingsbedingen of wilt u weten of uw huurovereenkomst voldoet aan de huidige wet- en regelgeving? Neem dan gerust contact met ons op via: ln.wal-xat-oilisnoc@xkirdneh.euqinad
Geschreven door Veerle Bergenhuizen, juridisch stagiaire